公积金贷款比商业贷款便宜多少？

在上期房贷课堂上，咱们分析了一番关于房贷利率升与房价的关系，以100万元的贷款计算，得出的结论是“房贷利率每升10%，约等于房价涨5%”。按照东莞公积金中心的规定，因为单方缴存公积金的，公积金贷款最高只能贷出46万(夫妻双方都有缴交公积金的，最高可以贷款66万元)。所以我们按照个人最高46万元的贷款总额为例。

我们同样举例一套100万元的房子，由于需要公积金贷款46万元，那么首付就需要54万元，46万元的贷款以等额本息、20年期的还款方式为计算样本。

最后一次调整基准利率为2012年的7月6日，同时公积金的利率也发生变化，为4.5%。记者表示，说多了都是泪啊，光是利率就与同期商业贷款的基准利率6.55%相差近2个百分点。所以这里面的利息差别有多大，与房价的对应关系如何？请接着往下看。

当公积金利率为4.5%，贷款46万元的还款总额约约70万元，其中的利息款为23.8万元，月均还款额是2910 .19元。

贷款方式：公积金贷款

利率：4.5%

贷款总额：46万元

还款总额：698444.91元

支付利息款：238444.91元

贷款月数：240个月

月均还款：2910 .19元

如果当你的单位没有办理住房公积金缴存业务，或者不幸无法使用公积金贷款(话说东莞公积金制度的条条框框特别多，为买房人设定的门槛是够高的)，只能采用商业贷款的话，我们以基准利率6.55%计算，同样为20年期，等额本息的还款方式，46万元的商业贷款，最终还款总额为82.64万元，总共支付利息款36.64万元，月均还款为3443.19元。如此我们也看到，相比公积金的贷款，月均还款就要多还533元的利息款。每个月几百元算来下也是一笔不菲的支出，20年下来，利息款的增加也有13万元左右。

贷款方式：商业贷款

利率：6.55%

贷款总额：46万元

还款总额：826365.74元

支付利息款：366365.74元

贷款月数：240个月

月均还款：3443.19元

O K，我们来反推算。如果我可以承担每个月3000多元的供房款，那么用公积金贷款的话，有什么差别？从第一个用公积金贷款的例子我们知道，2910 .19元是贷款46万元的月均还款额，所以如果贷1万元就是63.26元的月供款。因此，若要产生月均还款在3400元左右，需要54万元的公积金贷款就可以实现。

贷款方式：公积金贷款

利率：4.5%

贷款总额：54万元

还款总额：819913.59元

支付利息款：279913.59元

贷款月数：240个月

月均还款：3416.31元

重新梳理一番。假设我们现在只有54万元的首付款资金，那么总房价在100万元的时候，商业贷款46万元的还款总额82.6万元。所以，如果是房价贵了9万元，我们不希望首付54万元有所增加，在公积金贷款多贷出9万元，就可以和基准利率下的46万元商业贷款一样，还款总额是81.9万元，付出的成本几乎是一样的(总还款差别7000元左右)。

公式大体为：成本=54万元首付+公积金贷款本息(公积金贷款54万)=54万元首付+商业贷款本息(商业贷款46万元，基准利率)，所以相当于房价降了9万元/100万元=9%。

也可以这么理解，相对于基准利率的商业贷款，使用公积金贷款的话相当于总房价优惠了近一成。

(温馨提示：本计算是概算的方式，如贷款方式、还贷年限差别，计算结果也不一样，所以不能以计算结果直接套用本人的贷款。具体还贷额，以银行为准。)

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