社保基金驰援南京保障房

2月26日，全国社保基金理事会宣布，向南京保障房建设发展有限公司(以下简称“南京保障房公司”)发放30亿元的信托贷款，用于该市4个保障房项目的建设，期限35个月，利率6.05%.该贷款由江苏国际信托有限公司发行，民生银行提供连带担保，这是全国社保基金首次投资房地产项目。

据悉，30亿元分两期给付，前期的15亿元已经到账。南京保障房公司相关人士表示，另外15亿元也将在3月底到账。

1000万套保障建设任务已签订军令状，而与之对应的是1.3万亿元～1.4万亿元的资金缺位。“两会”上住建部副部长齐骥表示，其中5000多亿元资金由各级政府负责筹集，而其余8000多亿元则依赖社会机构投入和保障对象及所在企业来筹集。

在此背景下，今年将达到近万亿元规模的社保基金驰援南京保障房建设，引得各方关注。

南京保障房模式

这笔款项将全部用于南京迈皋桥创业园、花岗、西善桥岱山西侧、江宁上坊四大保障房项目，建筑总面积将达到980万平米，为南京提供8万套保障性住房。

据了解，这四个保障房项目预计需要投资350亿元～400亿元，当地政府至少需要筹集资金100亿元。由此，从去年年中开始，南京政府就开始与社保基金接洽。经历了数月谈判，才最终达成协议。

据全国社保基金理事会内部人士透露，从去年开始，社保基金已经在做投资保障房的准备，其中也有响应国家战略与指示精神的意图。当时全国社保基金理事会的专门小组曾赴多地调研投资保障房的可行性，其中便包括南京。

众所周知，社保基金对收益要求不高，但对安全性要求非常高，几乎要求零风险。而从过往的经验看，保障房投资的确不能获得高收益，而对应的风险也不低。

面对多方递来的橄榄枝，为什么选中南京?

南京保障房公司总经理李进归结为：“南京保障房组团开发、配套丰富的闭合运营模式，让社保基金看到了安全投资、获取收益的可能。”

李进透露，南京市政府确定的保障房建设模式是在一个大项目内按照“大杂居、小聚居”原则，规划建设供应不同梯度收入群体的多种房源。这种模式利于就业，利于不同收入群体和谐共生，项目自身实现收支平衡，确保如期归还社保资金。

全国社保基金理事会副理事长王忠民也表示，南京的保障房建设以公司的形式运作，其模式是在一个区域建设中嵌入保障房建设规划，使保障房建设和区域发展、区域规划、交通、商业、教育、服务等一系列相配套。

王忠民提到的公司平台南京保障房公司，成立于去年2月，由南京四家市级单位共同发起成立，分别是房地产管理局、国土资源局、交通集团和城建集团，四部门共出资10亿元。前两个部门协调土地和工程建设，后两者实力雄厚，方便获得融资。由此，当地政府通过这个平台统一全市政策性住房建设，这在全国尚属首例。

在该公司的统筹下，南京保障房链条的下端，还齐聚了万科、绿城、栖霞建设、招商地产(000024,股吧)、中交集团等品牌房企。四大保障房片区，将全部由这些资质优秀的品牌开发商建设。

比如，建筑面积约200万平米的江宁上坊地块，将由南京万科、招商地产承建。其他三个项目中，西善桥岱山西侧项目，由绿城集团、城开集团、建发集团和南京商茂房地产公司共同建设;花岗项目委托中交集团、栖霞建设、丰盛置业共同承建;迈皋桥创业园项目由交通置业负责建设。目前四大保障房片区已全面动工。

保证投资安全

对南京政府来说，此番融资成本仅为年利率6.05%(社保基金利率5.45%、信托费用率0.18%、担保费用率0.42%)，甚至略低于三年期限贷款利率6.10%，十分符合保障房的低成本融资要求。

南京保障房建设模式似能保证投资回报，但这远远不能打动社保基金。社保基金是国家重要的长期战略储备，是普通老百姓的“保命钱”，更在意投资的风险。

王忠民也强调：“虽然是保障房，我们不挣大钱，但保证不能亏。”

对此，南京的做法是通过江苏国际信托以信托的形式发放贷款，同时由民生银行提供连带担保。

事实上，民生银行还为自身设置了安全阀，由南京交通集团和城建集团为其提供反担保。这意味着，南京市政府以土地运营收益、财政收入等作为反担保，收益不能覆盖贷款本息时由政府通过其他方式补足。通过这样的担保与反担保，信用得以加强，此番信托贷款的风险已降到最低。

与直接投资比起来，信托贷款是固定收益类产品，通过多个金融机构的绑定来降低风险，相对更安全一些。

其中可以看出，江苏国际信托只是在其中起到一个“过桥”的作用，真正的信托贷款是由信托公司找项目，而这里的做法是社保基金与南京政府直接谈妥，借用信托的渠道而已。

接近交易的人士也透露，实质性达成交易的是社保基金和南京市政府，信托公司并非主导，“相当于，社保基金要借一笔钱给南京市政府用于保障房建设，但不能直接借，社保基金先委托30亿元给江苏国际信托，再指定后者贷款给南京保障房公司”。

对于信托贷款的使用，参与信托计划的四方也有严格协定。“先由保障房建设单位根据建设进度提出资金需求计划，经过保障房公司和民生银行审核后受托支付。在保障房销售资金回笼上，保障房公司和建设单位设立监管账户，在建设过程中保证资金的管理和使用都闭合可控，要确保每一笔资金都用在正确的位置。”李进透露。

仅仅是开端

对于南京个案，社保基金对保障房的投资的试水意义大于实际。

2007年4月，财政部、劳动保障部在财金[2007]37号文中明确，批准社保基金可投资有银行担保的贷款类信托，投资总额不超过全国社保基金总资产规模的5%.截至2010年9月底，社保基金已经累计投资信托项目20个，主要借款人包括铁道部、国家电网、国电集团等。此番进军从未涉猎的房地产领域，无疑将为社保基金开辟一个相对固定的崭新投资模式。

“两会”上，全国社会保障基金理事会理事长戴相龙介绍说，今年全国社保基金规模将近1万亿元，而用于保障房项目的投资份额可达500亿元。

王忠民也曾表示，投资南京保障房仅是开端，目前理事会已在多地调研，将陆续投资更多的保障房建设项目。

对地方政府而言，目前保障房资金渠道大概有4种政府财政资金、公积金增值部分收益、土地出让金以及社会资金或其他渠道。其中以前3种渠道为主，社会资金的参与还相对较少。本次社保基金的加入，堪为社会机构资金驰援保障房建设的典范。

闸门已经打开。军令状下，南京首尝“螃蟹”产生的示范效应，无疑也将促使其他城市争相效仿，在缺钱的保障房领域追逐社保“金主”。

【出处：新地产】

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