房子能否担起养老重任 “倒按揭”还是出租？

2005年全国1%的人口抽样调查数据表明，我国60岁及以上的人口已经超过1.44亿，占总人口的11%，预计老年人口总数仍将进一步快速增长。到2050年，全国老年人口总量将超过4亿。当养老成为一种刚性需求，养老方式引起人们普遍的思考。“以房养老”方式能使房屋在提供住所的同时又肩负起养老的功能，应当得到大家的关注。

“倒按揭”模式举步艰难

房屋除了卖出与出租两种变现形式，还有一种以房养老的模式可供探讨，这种模式简称“倒按揭”，即将房屋抵押给有关金融机构，分期获得一笔贷款用于养老，也就是住房反向抵押贷款。具体来说，就拥有房屋产权的老人将房屋产权抵押给金融机构，按房屋的评估价值减去其折损和预支利息，并按人的平均寿命计算将其“化整为零”，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人身故。这种做法与传统按揭贷款的“一次发放，分期偿还”正好相反，即“抵押房产、领取年(月)金”。这种“倒按揭”在西方发达国家已是“以房养老”的普遍模式，但在我国还处于自发阶段，没有大规模实行。

贷款人观念待转变

在中国，普遍推行“倒按揭”养老模式首先会遭遇强大的观念阻力。一位房产中介公司的市场总监说，绝大多数的老人认为，房产是他们最大的一笔财产，更应该留给愿意照顾他们的小辈。“很多老人不愿放弃亲情和关爱来换取现金。”这是多年来中国传统的主流认识。许多老人担心如果将住房抵押，子女很可能就不肯照顾他们了。对于那些丁克家庭或是子女较为富裕、老人比较开通的家庭，“以房养老”可能是一种合适的新选择。

贷款机构顾虑多

更大的阻力是，对于“倒按揭”，国内各大银行目前鲜有敢“接招”的。

“其实两三年前，我们内部就对房屋倒按揭模式进行过探讨，但因实施难度过大，最后没有下文了。”一家银行房贷部的负责人说。

银行承接“倒按揭”业务的难处在于，一方面国内的房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等难以预测。正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的；而“倒按揭”恰恰相反，随着时间的推移，风险不断增大。如何确定“倒按揭”利率是一个很大的难题，贷款额少，老人不乐意；贷款期长，银行可能要吃亏，银行控制风险的难度很大。另一方面，“倒按揭”要获得盈利一般要10多年甚至二三十年后，目前大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的，在任的经营部门负责人很难对后任期间才能产生效益的贷款品种产生兴趣。

“以房养老”零星渐起

虽然多数人对“倒按揭”在我国实行存有疑虑，但也有人已经尝试符合实际的“以房养老”模式。

南京汤山“温泉留园”曾首次公开推出倒按揭性质的以房养老举措。该园规定，拥有南京市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人离世后归养老院所有。这种模式得到了部分老年人的认同，认为这种“以房养老”的方式好，父母不用操心儿女，儿女也不用为赡养老人担忧，解决了家庭的后顾之忧。

湖南长沙也有一些老人已经将自己独居的住房出租，用获得的房租和养老金，选择一个合适的养老院安度晚年。家住中心市区的赵老太将居住的两室一厅房屋出租，获得1200元/月的房租，加上每月1400元的退休金，选择了在河西一个环境优美、空气新鲜、设施条件较好的养老院，需交1600元/月左右，每月还可结余1000多元。这实际上是一种个人性质的“倒按揭”。

2007年04月16日18:51 搜狐财经 作者：张锋

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