以房养老，金钥匙还是纸画饼？

 “60岁前人养房，60岁后房养人”的“以房养老”观念，越来越受到人们关注。

    养老靠儿子还是靠房子？“以房养老”能取代传统的“养儿防老”吗？它究竟是金钥匙还只是纸画饼？

    “以房换养”：有一点动心，有一点迟疑

    所谓“以房养老”，简单地说就是将已还清贷款的产权房抵押给银行，每月从银行“倒按揭”，领取一定金额的资金直至死亡，房产归银行所有。这种模式在国内其实已有先例，并得到了部分老年人的认同。

    但是，当“以房养老”的范围从孤残老人拓宽到一般老人时，遭遇到了强大阻力。一位房产中介公司的市场总监说，中国人习惯将财产留给子女，对绝大多数的老人来说，房产是他们最大的一笔财产，按惯例老人通常会把房产留给愿意照顾他们的小辈。“很多老人不愿放弃亲情和关爱来换取现金。”上海市人大代表周人明也认为，许多老人担心如果将住房抵押，子女很可能就不肯照顾他们了。只有对于那些“丁克”家庭或是子女较为富裕、老人比较开通的家庭，“以房养老”才是一种合适的新选择。

    倒按揭：银行盈利新品还是“烫手山芋”？

    “以房养老”究竟行不行，还要取决于金融机构。而眼下，对于“倒按揭”，国内各大银行和保险机构鲜有敢“接招”的。

    银行或保险机构的难处在于，一方面国内的房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等难以预测。对银行来说，“倒按揭”的风险是随着时间的推移不断增大的。因此，如何确定“倒按揭”利率是一个很大的难题。另一方面，“倒按揭”要获得盈利一般要十多年甚至二三十年后，目前大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的，在任的经营部门负责人很难对后任期间才能产生效益的贷款品种产生兴趣。

    银行业内人士表示，虽然“倒按揭”很可能成为银行盈利的新品种，但如果没有国家有关部门的政策扶持，减轻银行风险，“以房养老”很难大范围推广。

    “以房养老”：撬动内需的“金箍棒”？

    一部分支持者认为，“以房养老”模式能在一定程度上解决“住房难”问题，而且能够激活百姓的消费欲望，扩大内需，形成新的经济增长点。果真如此？

    仅以上海为例，根据国家统计局公布的今年1月中国各地区城镇居民家庭收支总体情况数据，上海人均月总收入2222.73元，排位全国第一，而3月份上海市场化的商品住宅成交均价则为9195元/平方米，也就是说一个上海居民不吃不喝投入4个月的全部收入才能购买1平方米的商品房。目前居高不下的房价已经大大超越了普通民众的支付能力。对于高房价，人们除了勒紧裤带、节衣缩食，就是持币等待房价下跌的那一天。

    对于楼市来说，“以房养老”无异于注射了一剂强心针。

    谁也绕不开养老这一关，养老是一种刚性需求，“以房养老”将使养老的刚性需求转化为购房的刚性需求，对于房地产开发商来说，这是一个大大的利好信息。此外，自国家对房地产市场实行宏观调控以来，不少开发商处于进退维谷境地。而住房与养老相结合的“以房养老”制度，无疑将有助于开发商做多市场。

2006-4-7 胡军华 徐寿松文章来源:经济参考报

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