养老无小事房子能解忧？ 市民、机构均有顾虑

国庆将至，即将迎来家人团聚的6旬老人李先生有点忙。9月13日了解到国务院公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，李先生就在盘算自己的两套住房，可将其中一套用于“以房养老”。但其从业内人士了解到的以房养老产品设计来看，门槛颇高。

市民、机构均有顾虑

上海银行与建信人寿保险明确表示合作研究“老年人住房反向抵押养老保险”的业务，目前已在探讨中。另外中信银行也曾试点推出有关产品，对房产估值的六成进行抵押，每月利息大概是基准利率略微上浮。“以房养老”离我们越来越近。

中国房地产开发集团理事长孟晓苏根据国外标准的“抵押式以房养老”计算得出，如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。

与之形成鲜明对比的是，如果办理10年期100万元的按揭贷款购房，按照当前基准利率6.55%，采用月均还款较少的等额本息法，每月月供大约1.138万元。

虽然支持者认为以房养老，使得老人的住房资产发挥了居住和融资的双重功能，但除了前面计算的借贷金额不对等、看不出实际的优惠之外，产权归属、升值收益等也是市民集中关心的问题。

“我咨询了有关保险公司，如果真要以房养老，一旦本人去世，金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得资金用来偿还贷款本息，享有房产的升值部分。”李先生告诉南都记者，这样一来，若房价出现大幅上涨，本可享受的收益就全落在金融机构手里了。

广州盈瀚投资总经理助理于杰接受南都记者采访表示，还需要注意的是，如果房价下跌，保险机构也将自行承担风险。这方面，针对风险的再保险产品设计还远远不够，打消了一些银行和保险机构的积极性。

国庆将至，即将迎来家人团聚的6旬老人李先生有点忙。9月13日了解到国务院公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，李先生就在盘算自己的两套住房，可将其中一套用于“以房养老”。但其从业内人士了解到的以房养老产品设计来看，门槛颇高。

市民、机构均有顾虑

上海银行与建信人寿保险明确表示合作研究“老年人住房反向抵押养老保险”的业务，目前已在探讨中。另外中信银行也曾试点推出有关产品，对房产估值的六成进行抵押，每月利息大概是基准利率略微上浮。“以房养老”离我们越来越近。

中国房地产开发集团理事长孟晓苏根据国外标准的“抵押式以房养老”计算得出，如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。

与之形成鲜明对比的是，如果办理10年期100万元的按揭贷款购房，按照当前基准利率6.55%，采用月均还款较少的等额本息法，每月月供大约1.138万元。

虽然支持者认为以房养老，使得老人的住房资产发挥了居住和融资的双重功能，但除了前面计算的借贷金额不对等、看不出实际的优惠之外，产权归属、升值收益等也是市民集中关心的问题。

“我咨询了有关保险公司，如果真要以房养老，一旦本人去世，金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得资金用来偿还贷款本息，享有房产的升值部分。”李先生告诉南都记者，这样一来，若房价出现大幅上涨，本可享受的收益就全落在金融机构手里了。

广州盈瀚投资总经理助理于杰接受南都记者采访表示，还需要注意的是，如果房价下跌，保险机构也将自行承担风险。这方面，针对风险的再保险产品设计还远远不够，打消了一些银行和保险机构的积极性。

参与门槛颇高

南都记者从多家银行网点了解到，目前不少银行、保险等金融机构还没有积极参与“以房养老”的产品设计，主要担心政策制度和市场规范都不完善。

正因如此，不少机构在谈及“以房养老”的设计理念时认为，必须对投资群体设置一定门槛。据同策咨询研究总监张宏伟向南都记者介绍，目前行业比较倾向的门槛包括，如本人须年满55岁，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年等。

张宏伟向南都记者举例一个比较常见的模型，一套房产产权70年，已经用了30年，还有40年，按市场的价格来估值是100万元，在此基础上再通过保险公司或者银行估值的60%给予养老金的返还。在十年的限期内，每个月就是返还5000元的养老金作为支付日常的养老费用。

“这个时间的设定也是有问题的，以十年为期限，也就是说虽然给你养老，但没达到养老善终的目的。而且，现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。”他表示，现阶段“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出。

上述李先生也认为，照其从业内人士处了解到的以房养老产品设计来看，还是门槛颇高。有想法参与设计的银行倾向于选择拥有两套或以上房产的人群，年龄也必须达到一定“高度”，不能太年轻。这跟国外的产品设计都存在很大差异。

利率、房价波动是主要风险

根据现行的试点方案设计，保险公司只对房屋的价值进行担保，银行等金融机构根据房屋的价值每月按时支付养老金，而养老机构则根据银行等金融机构提供的养老金的标准，对老人在有房屋有资金来源的情况下在一定范围内尽养老的义务。

记者从业内获悉，一旦利率波动或房价在未来出现大幅波动，发行“以房养老”产品的金融机构将面临很大压力。另外到期后房屋如何处置，均由发行方如银行等来承担。

在楼市政策不明朗之际，未来房价走向存在很大风险。一旦类似鄂尔多斯、温州房价泡沫破灭事件蔓延，推出“以房养老”产品的机构风险极大。

中原地产分析，一线城市房价看涨的趋势比较明显，但不少三四线城市现“鬼城”隐忧，楼市存在不确定的涨涨跌跌。这将对保险精算造成“大麻烦”。

“对于金融机构而言，其风险在于房屋价值升跌的变化。如果日后房价有明显降低或者大跌的话，金融机构变卖房子的收益就会很少，或者亏本。”格林律师事务所合伙人律师李前斌接受南都记者采访表示，而对于老人自己来说，“以房养老”这是对我们国家传统观念的一个挑战。房屋抵押出去以后，老人有可能会面临受到儿女的冷遇或儿女不尽养老义务的情况。

“以房养老政策是为了延续土地的价值，防止土地脱离市场，方向是挺好的。但产权时限等关键问题没有解决，大面积推广时机还未成熟。”于杰认为。

[他山之石]

房产增值收益如何分成？

据浙江大学经济学院教授柴效武介绍，美国有一种通行做法，发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益，并要求住户至少保留住房资产的25%-30%，作为偿还贷款的保证，这样虽然减少了可抵押贷款额度，但有利于住房继承者对住房增值部分的收益。

以苏格兰银行发行的一款反抵押贷款为例，贷款利率为0，但银行有房产升值部分75%的索取权。如果房产价值在贷款期限结束，进行清算时房产价值比原先升高了10万，那么有7.5万归苏格兰银行所有，2.5万归申请贷款人拥有。如果房产价值在清算时比原先贬值了10万元，借款人无需支付贬值的部分。

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