2011年10月中国养老金专题调研

“以房养老”专题聚焦

各地动态

中信银行试水“倒按揭” 国内首推养老贷款

中信银行于近日在北京正式推出了首张面向中老年客户的专属借记卡“信福年华”，并率先推出“养老按揭”业务，即老年人本人或法定赡养人可以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老用途，银行核定贷款额度后按月将贷款资金划入指定账户(信福年华卡)，借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。

这种模式虽在中国尚属首例，但在欧美国家早已风靡，国外称为“倒按揭”。

所谓“倒按揭”就是“反向住房抵押贷款”，指房屋产权拥有者，把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还，因与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

中信银行个贷部副总经理刘浩表示，完全参照国外“倒按揭”模式存一定难度，必须进行一定程度的改良以适应国情。据刘浩介绍，中信“养老按揭”的具体执行政策规定，借款人为养老人本人或法定赡养人，养老人本人须年满55岁，贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元。贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。

北京“十二五”老龄事业规划鼓励“以房养老”

10月公布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，北京将鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”(住房反向抵押贷款)试点业务。

该规划显示，2010年，北京全市户籍人口中60周岁及以上老年人口为235万，占户籍人口的18.7%。预计到2015年，户籍人口中60周岁及以上老年人口将达到320万，占户籍人口的23%;65周岁及以上人口将达到212万，占户籍人口的15%。(原文刊发在《人民日报》2011年11月10日013版)

京浙闽“十二五”拟试点以房养老

10月21日，《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》公布，至此全国已有福建、浙江、河南、北京等公布“十二五”老龄事业发展规划。这些规划的内容有共同之处，也有各省市的独特之处。

共同之处

“以房养老”备受推崇

北京的规划提出，鼓励金融机构或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”(住房反向抵押贷款)试点业务。北京市老龄委相关人员表示，这并不是说政府部门要去开展，而是由政府来鼓励企业等相关机构去试点开展这项业务。与北京一样，福建、浙江也把“以房养老”写进规划中。

银监会在上个月的一次研讨会上，曾表示中国现有的70年房屋产权会让“以房养老”难以推行。可喜的是，尽管对“以房养老”有不同争议，但我国首个主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批，计划近期正式推出“以房养老”业务。

构建方便快捷的医疗服务圈

北京、浙江和福建的规划中，都将推行家庭医生式服务作为推进老年医疗卫生保健工作的重点，并建设快捷的医疗服务圈为老年人提供服务。

北京将全面实行社区医疗门诊延时和“24小时医疗应急处置服务”，扩大社区药品报销范围。浙江和福建在规划中，分别提出“构建20分钟医疗服务圈”和“构建15分钟医疗卫生服务圈”设想。

推进高龄老人补贴制度

推进高龄老人补贴制度也是多地着力推广的一项重要工作。河南将推动各地逐步将80周岁以上老年人纳入高龄补贴保障范围。北京计划将高龄补贴数额阶梯化：80-89周岁的老年人2015年每人每月领取100元高龄补贴，90-99岁的老人补贴为200元，100岁老人每月300元。

独特之处

浙江：提供“喘息服务”

失能老人的照顾一直是困扰家庭和养老事业发展的社会问题，根据调查，2010年年末全国城乡部分失能和完全失能老年人约3300万。浙江在规划中，首次提出为失能老人家庭提供“喘息服务”(即为长期精心照顾失能老人的家属，提供临时性替代照护服务，让长期处于照护压力的家属得到“喘息”机会)，探索建立失能老人长期照护服务机制。

河南：鼓励开发老年宜居住宅

老年宜居住宅和代际亲情住宅，在新加坡等国流行。此次在规划中，河南提出“积极开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励老年家庭成员共同生活或就近居住”。河南还将采取政府、社会、个人共担机制，帮助居家养老的高龄、失能老人进行家庭无障碍改造。在弘扬孝亲敬老传统美德方面，河南将推进“老年温馨家庭”创建活动，提高老年人居家养老的幸福指数。

北京：一个电话解决所有问题

打个电话，就有人送米送菜上门;按个紧急按钮，社区人员就能紧急上门进行救助。未来5年，北京将以社区老年人服务需求为导向，依托社区服务平台和网络，应用热线电话、电子服务器、社区呼叫系统等技术手段，构建社区养老服务信息网络，为社区居家老年人提供生活照料、紧急救助等服务。

北京还计划在机场、火车站等区域设置老年人等候专区。

福建：大学增设养老专业

为提高养老服务队伍的专业化水平，福建在规划中提出，“有计划地在高等院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程”。此前在今年的“两会”上，全国政协委员于小文建议，政府应鼓励高校开设满足老年人居家养老服务需求的专业，同时制定职业技能鉴定的标准。

上海2007年推出的以房养老政策无奈暂停

目前，人口老龄化已经成为我国不少大中城市即将面临的一个问题，随着空巢家庭比例的上升，养老体系的健全更是刻不容缓。在公共财政暂时无力解决所有养老问题的情形下，上海市公积金管理中心于2007年曾试推过“以房养老”模式，试图来减缓老年人收入有限、生病开销大的问题。但在试点中，相关职能部门发现，真正符合条件的申请人很少。上海市已于近日暂停了这项政策。

2007年上海市推行的“以房养老”政策主要分为两种模式。一种是“以房自助养老”，即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用;另一种是“倒按揭”模式，即指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，购买投保人的房屋产权。

专家表示，“以房养老”的无奈暂停牵涉到很多方面。首先是观念，受“养儿防老”观念的影响，将自己居住多年的房产抵押给别人，不给子女，许多老人和年轻人还是难以接受的。所以目前申请以房养老的人群是很少的，基本是独居或孤寡老人。其次是制度，现在我国还没有健全的法律法规来保护这项政策。“以房养老”政策的推行需要得到民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门的协调，所以会遭遇到一些沟通方面的障碍。最重要的一点是，这还牵涉到我国的一个特殊国情。我国住宅用地的使用年限一般只有70年，过了这个期限，土地使用权将由国家无偿收回。如果以老人20岁住进新房，70岁办理“以房养老”来计算的话，他去世后，房子的使用年限已经所剩无几了。这个时候再由保险公司或银行为房子买单，就承担了很大的风险。同时，国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测，对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。金融机构对此采取的“冷处理”方法，就直接影响到这个政策核心体系的运转。

上海以房养老"倒按揭"悄然试水 55岁老人可申请

国外较流行的“倒按揭”是一种比较成熟的以房养老模式，老人将房子抵押给银行等金融机构，银行根据房产价值以及老人的预期寿命评估，每月发给老人一定数量的资金。老人在世时可以一直居住此房屋，而老人去世后，房产则由银行处置。

而近日，这种以房养老的模式悄然在上海试水。

这款银行“以房养老”产品针对55岁以上老人，申请人可以是老人本人，也可以是法定赡养人，不过银行接受的抵押品必须是老人或其赡养人的第二套房子，唯一住房不得抵押。期限也不能超过10年，贷款利率为基准或上浮执行。最高抵押金额不得超过房屋评估价的六成。银行每月实际支付养老额则不超过两万元。签订协议后银行会按月把钱打进老人的账户，但这笔钱只能用于养老，不得挪作他用。

还款方式有两种，每月还利息，由银行每月在养老金中扣除，到期之后一次性偿还本金。或者每月等额偿还部分本息，到期后再偿还剩余本息。不过老人仍能够拥有房屋的使用权，可以自住也可以出租，到期后若还不出钱，房屋则由银行处置变现。

据了解，这项业务启动以来银行已经尝试接触过不少老人，但大部分老人表示不能接受。银行至今还没有成功过一单业务，不少老人认为，必须要有第二套房做抵押，门槛太高了。“这房子总归只有一套，不会两套的。”市民姚世青表示。

而大部分老人把房子留给孩子，传统观念比起用住房换养老金，他们更愿意省吃俭用，把房子留给自己的子女。“我也不要去连累他们，他们也不要来连累我。”吴大荣老太太在接受采访时说。“他们房子也不多，他们也有子女的。”

另外，银行这个“以房养老”产品最长只有十年这个实在太短了。假如55岁就申请了以房养老，到65岁就不能再从银行拿钱了，以后的生活怎么办呢。(东方网)

山东欲试水“以房养老”

中信银行继在北京、上海率先启动“以房养老”的按揭业务之后，将于11月在山东省全面推出这项业务。据中信银行济南分行零售市场销售部总经理耿宾介绍，将在山东省推出的“养老按揭”业务，借款人不限于老年人本人，只要有可抵押房产，老年人法定赡养人也可以作为借款人。

按照该行规定，申请“养老按揭”的借款人为养老人本人或法定赡养人，养老人须年满55岁;法定赡养人须年满18岁。“子女可以通过住房抵押贷款方式为父母提供养老资金，范围更广泛，更符合国情。”耿宾认为。

为了防止养老资金挪作他用，该行同时规定，资金必须用于老年人养老，包括日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出等，资金由老年人自主支付。

根据客户的情况，银行提供了两种还款方式：一种是按月还息，到期一次性还本;另一种是，按约定每月等额偿还部分本金，银行按月自动扣收应还本息，贷款到期时贷款人再偿还剩余本金和当期利息。

不过，中信银行要求老年人或法定赡养人有多套房屋，其中一套房屋用于抵押，便于房产处置，解决了一套房屋难以处置的难题。“这样的规定显示了银行的谨慎，也抬高了门槛，挡住了部分有需求的客户。”有业内人士分析指出。(来源：中国日报)

泉州探索开展“以房养老” 观念破冰非易事

“以房养老”：看上去很美落地尚需细则

此前曾短暂被舆论推向前台后复归沉寂、近期又在北京试水的“以房养老”模式，如今似乎大有全面铺开之势，包括湖南、山东等地皆传将试点推广这一养老业务。为了应对人口老龄化发展趋势，全面推进老龄事业，日前《泉州市老龄事业发展十二五规划》正式下发，也明文将探索并鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，探索开展“以房养老”(住房反向抵押贷款，即倒按揭)试点业务。作为一个欧美舶来品，在社保、商业保险及企业年金之外，“倒按揭”固然有望进一步完善我国养老保障体系，但其能否接上地气，尤其在宗族、家族观念尤为浓厚的石狮，要老人晚年将房子抵押给银行而非传给子孙，其实际操作性仍是个问号。

倒按揭养老实效存疑

即使老年人观念上接受了“以房养老”模式，但要将这一业务推广开来并且真正起到养老的作用，却依然阻碍重重。

走访几大银行获悉，目前尚无相关金融机构接到上级行通知推行这一养老业务。而据相关部门负责人介绍，真要推广这一业务，届时可能需要牵涉到民政、房产登记交易中心、人保等部门，共同协调并制定出具体的政策和实施细则，才有可能让这一养老模式得以推广。换言之，目前这一模式在本地还暂时只是一纸书面文字。

而如果按照中信银行率先推出的这款业务的门槛来看，其所能真正起到的养老作用力度依然存疑。其中一项条款尤其值得关注的是，银行要求养老申请人最好有两套或以上住房，且抵押给银行的房产不能是其唯一的自住房，如果老人只有一套房子，那么其赡养人就必须要有自有住房，且老人和其法定赡养人将成为养老按揭的共同借款人。“如果我有两套以上的房子，还有必要把房子抵押贷款养老吗?”上述中介门店林经理坦言，如果按这一门槛来推行“以房养老”模式的话，很可能的结果是“有需求的孤寡老人因为门槛太高贷不到款，有多套房的老人因为生活富足不需要贷款”，导致真实的需求被掩盖。

【出处：中国养老金网】

“2011年10月中国养老金专题调研”由中国社保网收集整理编辑。

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